El Observatorio de Financiación a la Promoción Inmobiliaria: así entra el dinero en la obra nueva
KPMG actualiza su observatorio del crédito promotor: banca tradicional, deuda alternativa y fondos comparten un mercado que financia proyecto a proyecto.
KPMG ha publicado la actualización de su Observatorio de Financiación a la Promoción Inmobiliaria, el análisis de referencia sobre cómo se financia la obra nueva en España. El mercado del crédito promotor convive hoy con la deuda alternativa y el capital de fondos, en una estructura que financia proyecto a proyecto y no balance a balance.
El préstamo promotor clásico financia suelo y obra contra las ventas, con avales a los compradores de las cantidades entregadas a cuenta. La deuda alternativa -fondos y plataformas de lending- entra donde la banca no llega: suelo sin consolidar, plazos atípicos o promotores con menor historial, a coste mayor.
El contexto de 2026 es peculiar: la banca declara querer acelerar el crédito a la construcción pero se frena por la escasez de proyectos viables, mientras los tipos moderados sostienen la demanda hipotecaria de los compradores finales.
Para el promotor, la conclusión práctica del observatorio es que la financiación existe para el buen proyecto: suelo bien comprado, licencia en marcha y preventa sana consiguen dinero. Lo que ya no se financia es la especulación con suelo sin proyecto.
Banca, deuda alternativa y capital: quién financia qué
La estructura de financiación de la obra nueva tiene tres pisos. La banca financia el proyecto sano: suelo urbano, licencia en marcha, preventa sólida. La deuda alternativa -fondos de deuda, plataformas de lending- entra donde el banco no llega: suelo por consolidar, plazos atípicos, promotores sin historial, a coste superior. El capital -fondos oportunistas, joint ventures- compra el riesgo que ni siquiera la deuda alternativa asume. Cada piso tiene su precio, y la mezcla define el coste financiero real de la promoción.
El aval del comprador, la pieza invisible
Dentro de la estructura, las cantidades que los compradores entregan a cuenta funcionan como autofinanciación de la obra, pero la Ley 20/2015 obliga a garantizarlas con aval o seguro de caución y a separarlas en cuenta especial. Ese requisito, que protege al comprador como detalla la guía de la compra sobre plano, es también un filtro de solvencia para el promotor: conseguir la línea de avales exige pasar el análisis de la aseguradora. La mecánica completa la desarrolla la guía de financiación de la promoción.
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