Cómo se financia una promoción inmobiliaria: préstamo promotor, avales y autofinanciación por ventas
Del préstamo promotor a la deuda alternativa: la estructura financiera que sostiene una promoción de obra nueva y las garantías que protegen al comprador sobre plano.
Una promoción inmobiliaria se apoya en una estructura financiera conocida: aporte de capital del promotor para el suelo y el arranque, préstamo promotor bancario para la obra y cancelación con las entregas de viviendas. El banco financia contra el proyecto, la licencia y, sobre todo, contra la preventa: sin un porcentaje de ventas firmadas, el crédito no fluye.
El comprador sobre plano está protegido por la Ley 20/2015: las cantidades entregadas a cuenta deben estar avaladas por una entidad financiera o aseguradas, y depositarse en una cuenta especial separada del resto del promotor. Es la garantía que responde si la promoción no se entrega.
Junto a la banca, la deuda alternativa -fondos de deuda, plataformas- cubre suelo sin consolidar o estructuras más arriesgadas, a coste superior. Los observatorios del sector, como el de KPMG, siguen trimestre a trimestre ese equilibrio entre banca y capital alternativo.
Para el promotor, la ingeniería financiera es parte del proyecto: calendario de certificaciones de obra, ritmo de preventa, comisiones de apertura y covenants dibujan el margen real tanto como el precio de venta.
La preventa como llave del crédito
El préstamo promotor no se concede contra el proyecto en abstracto: se concede contra la preventa. Las entidades exigen habitualmente un porcentaje relevante de las viviendas vendidas antes de liberar la financiación de obra, y la calidad de esas ventas -contratos con arras firmes, compradores solventes- pesa tanto como el suelo. Por eso el calendario comercial y el financiero son el mismo calendario, y por eso las fases comerciales -preventa, lanzamiento- condicionan la estructura del crédito.
La cuenta especial y la línea de avales
La Ley 20/2015 convierte la autofinanciación del comprador en un instrumento regulado: cuenta especial separada, aval o seguro de caución por cada cantidad entregada. Para el promotor, la línea de avales es un recurso financiero escaso que hay que negociar con la misma atención que el tipo de interés: consume límite de riesgo con la aseguradora o el banco. La protección del comprador -que la guía de la compra sobre plano detalla- es, en el espejo, una disciplina financiera del promotor. El observatorio de KPMG sobre la financiación de la promoción sigue trimestre a trimestre el equilibrio entre esta banca clásica y la deuda alternativa.
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