Comprar sobre plano: qué garantías exigir antes de firmar una vivienda en construcción
Aval de cantidades a cuenta, cuenta especial, licencia en vigor y memoria de calidades: la lista de comprobaciones que protegen al comprador de obra nueva.
Comprar sobre plano es la forma dominante de adquirir obra nueva en España, y tiene un marco de protección concreto: la Ley 20/2015 obliga al promotor a garantizar con aval bancario o seguro de caución todas las cantidades que el comprador entrega a cuenta, y a ingresarlas en una cuenta especial, separada de cualquier otra.
La lista de comprobaciones antes de firmar: licencia de obra en vigor del edificio, proyecto visado, memoria de calidades detallada -que queda vinculada al contrato-, plano de la vivienda con superficies, y la situación registral de la finca. El contrato debe fijar plazo de entrega y las consecuencias del retraso.
Las señales de alerta: entregas a cuenta sin aval mencionado, pagos a cuentas corrientes no especiales, calidades genéricas o plazos de entrega sin penalización. En un mercado donde las promotoras dosifican la venta, conviene además verificar el estado real de la obra.
La recompensa de comprar bien sobre plano es conocida: precio de salida y vivienda nueva con garantías decenal, trienal y anual. El precio de comprar mal, también.
El expediente que hay que pedir antes de firmar
La compra sobre plano segura empieza con un expediente documental: licencia de obra en vigor, proyecto visado, memoria de calidades detallada vinculada al contrato, plano de la vivienda con superficies útiles y construidas, nota simple de la finca y el modelo de aval o póliza de caución que cubrirá las cantidades a cuenta. El contrato debe fijar la fecha de entrega y la penalización por retraso, y describir los acabados con la precisión de la memoria. Todo lo que no esté en el contrato, no existe: el folleto comercial no obliga.
Las señales de alerta conocidas
La casuística de los problemas se repite: entregas a cuenta sin aval, pagos a cuentas corrientes ordinarias, calidades descritas en genérico -«primeras marcas»-, plazos de entrega abiertos. En un mercado donde las promotoras dosifican la venta de las promociones, conviene además verificar el estado real de la obra -certificaciones, visita al solar- antes de aceptar que un tramo está agotado. Las garantías posteriores -decenal, trienal y anual- las resume la guía de la garantía decenal.
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