La garantía decenal y el seguro decenal: qué cubren, qué no, y cuándo son obligatorios
Diez años de responsabilidad por daños estructurales, tres por habitabilidad y uno por acabados. Así funciona el sistema de garantías de la LOE y el seguro que lo respalda en vivienda.
El sistema español de garantías de la edificación descansa sobre dos patas: las responsabilidades temporales de la LOE y los seguros que las respaldan. Las responsabilidades: un año por defectos de acabado, que responde el constructor; tres por vicios que comprometan la habitabilidad -humedades, ruidos, estanqueidad-; y diez por daños estructurales que comprometan la resistencia y la estabilidad, la llamada garantía decenal.
Para los edificios destinados a vivienda, la LOE exige al promotor suscribir un seguro decenal de daños que garantice al comprador la reparación de los daños estructurales. La excepción más conocida es la autopromoción unifamiliar para uso propio, que queda exenta salvo venta posterior dentro del plazo.
El seguro decenal exige a las aseguradoras controlar el riesgo: de ahí nace la OCT, la entidad de control técnico que revisa proyecto, ejecución y recepción de la obra. Su intervención, obligatoria para la suscripción en la práctica, ha elevado el estándar de control de calidad de la vivienda nueva.
En rehabilitación y reformas, el decenal aplica a las intervenciones sobre elementos estructurales. Y en industrializada, la pregunta del momento es cómo asegurar lo fabricado en planta: un debate que la actualización de la LOE deberá resolver.
Para el comprador, el consejo práctico: pedir el certificado de la póliza decenal antes de firmar; para el promotor, integrar la OCT desde el proyecto reduce siniestros y litigios.
Qué cubre exactamente el decenal
El seguro decenal garantiza la reparación de los daños por vicios o defectos que afecten a la resistencia y estabilidad del edificio: cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y demás elementos estructurales. No cubre acabados ni instalaciones -para eso están las responsabilidades anual y trienal y sus seguros complementarios- y tiene franquicias y exclusiones que conviene leer. El tomador es el promotor; el beneficiario, los sucesivos propietarios de las viviendas.
La OCT y el control técnico como efecto colateral
La aseguradora decenal no firma a ciegas: exige la intervención de una entidad de control técnico que revisa el estudio geotécnico, el proyecto, la ejecución -con el control del hormigón como punto crítico- y la recepción. El efecto ha sido una elevación del estándar de calidad de la vivienda nueva que pocos reconocen como herencia del decenal. En la construcción industrializada, el debate abierto es cómo asegurar la unidad fabricada: la respuesta pasará por certificar procesos de fábrica, no solo obras, y por la actualización de la LOE que el sector reclama.
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