Los índices oficiales del precio de la vivienda: qué mide el INE, el INE notarial y los registradores
Índice de precios del INE, estadística notarial, registradores, tasadoras: cada índice mide algo distinto. La guía para entender qué cifra de precios es la fiable para cada pregunta.
El precio de la vivienda en España se mide con varios índices oficiales que no siempre coinciden -y la discrepancia no es un fallo: es que cada uno mide algo distinto con metodología propia-. Saber qué índice responde a cada pregunta es imprescindible para analizar el mercado, valorar una compra o entender las noticias inmobiliarias. Esta guía ordena las fuentes oficiales y explica qué mide cada una.
El índice del INE: la referencia estadística oficial
El Índice de Precios de Vivienda del INE es la referencia oficial del mercado residencial español: mide la evolución de los precios de compraventa de viviendas -nuevas y de segunda mano- con periodicidad trimestral, a partir de la información de las escrituras de compraventa inscritas en los registros de la propiedad. Su ventaja es la cobertura -todo el país, toda la vivienda compravendida- y su desglose por comunidad autónoma y por vivienda nueva y usada; su límite, el desfase temporal -los datos llegan con meses de retraso- y la agregación: es un índice, no el precio de una casa concreta.
El IPV del INE tiene la solidez de la estadística oficial: metodología europea armonizada -comparable con los índices del resto de la UE-, serie larga y homogénea que permite leer ciclos completos, y desagregación por vivienda nueva y de segunda mano y por comunidad autónoma. Es el dato de la historia larga: cuando se dice que la vivienda subió un tanto por ciento en una década, la cifra es del INE -y su comparabilidad es su valor: mide lo mismo con el mismo metro durante años-.
El IPV del INE es el dato que usan los análisis serios para comparar periodos y territorios: permite saber cuánto ha subido o bajado el mercado de cada comunidad con homogeneidad metodológica, y su serie larga ordena la historia de los ciclos inmobiliarios españoles. Lo que no hace: valorar una vivienda concreta ni anticipar el próximo trimestre.
Notarios y registradores: las operaciones reales, dos miradas
La estadística de compraventas inmuebles del Consejo General del Notariado aporta la mirada de las escrituras: compraventas formalizadas ante notario, con precios medios por metro cuadrado y desglose fino por provincia y municipio, y con la rapidez de lo notarial -el dato notarial llega antes que el registral-. La estadística del Colegio de Registradores añade la visión de la inscripción: operaciones registradas, con su índice de precios propio y series por provincias.
Las diferencias metodológicas entre fuentes explican los titulares aparentemente contradictorios: notarios miden el precio de la escritura en la fecha de firma -operaciones cerradas con su precio real, con las particularidades de su muestra-, registradores añaden la composición de lo comprado, tasadoras miden el valor de tasación -para el crédito, con su prudencia institucional-, portales miden el precio de oferta -el que el vendedor sueña, no el que el mercado paga: sistemáticamente por encima del de cierre-. No es que unos mientan: miden cosas distintas del mismo animal -y el titular que no dice qué índice usa, usa el que mejor le conviene-.
Las diferencias entre fuentes son metodológicas y explicables: el notario cuenta la escritura el día que se firma y el registrador cuando se inscribe -de ahí los desfases-; el INE elabora índice con ajustes de calidad mientras las medias simples de precio por metro cuadrado se contaminan del mix de lo vendido -si un trimestre se venden más áticos, la media sube aunque el mercado no se mueva-. La lección práctica: los índices miden tendencia y las medias describen operaciones; no son intercambiables.
Las tasadoras y los portales: el complemento privado
El cuadro se completa con fuentes privadas útiles pero distintas: las tasadoras homologadas publican estadísticas de valor de tasación -el valor que los peritos asignan para las hipotecas, con su sesgo hacia la vivienda hipotecada-; y los portales inmobiliarios publican sus índices de precios de oferta -lo que los vendedores piden, no lo que se paga: sistemáticamente por encima del precio de cierre y con el sesgo de su propia cartera-.
La regla de uso es el brújula del lector informado: evolución oficial y comparables -INE-; operaciones reales con detalle territorial -notarios y registradores-; valor de tasación y crédito -las tasadoras-; temperatura de la oferta y velocidad del mercado -los portales, con el descuento mental de que son precios de anuncio-. Cuatro miradas del mismo mercado: el analista serio las usa todas y las nombra; el titular serio, también -y el lector, ya sabe preguntar: ¿qué fuente?-.
La regla de uso para no confundirse: para la evolución oficial del mercado, el IPV del INE; para el pulso rápido de las operaciones, el notariado; para el detalle provincial, registradores y notariado; para el valor de tasación hipotecaria, las tasadoras; y para la temperatura de la oferta, los portales -sabiendo que miden expectativas, no cierres-. Las cinco miradas juntas dibujan el mercado; una sola, dibuja solo una parte.
La conclusión: el precio de la vivienda no tiene una cifra sino varias, cada una honesta con su método: INE para la tendencia oficial, notariado para la rapidez, registradores para el detalle, tasadoras para el valor hipotecario y portales para la oferta. El error clásico es comparar cifras de fuentes distintas como si midieran lo mismo; el acierto es elegir el índice que responde a la pregunta que uno se hace.
La lectura correcta es la de la complementariedad: el INE da la serie larga y comparable, los registradores el valor de escritura, el MIVAU su estimación de mercado -y los portales privados, con otra metodología, el precio de oferta-. Ninguno es la verdad única: cada uno mide una fase del mercado -y el análisis serio los cruza, sabiendo qué pregunta responde cada índice. El dato oficial es el hueso del análisis; la interpretación, el oficio-.
La conclusión del mapa de índices: el precio de la vivienda no tiene una cifra sino una familia -y la familia se lleva bien cuando cada miembro dice su verdad con su método-. El error no es usar uno u otro: es mezclarlos sin saberlo. El mercado de la vivienda español es de los mejor medidos de Europa: abundan los datos -y lo que falta, como siempre, es la disciplina de leer cada cifra con su etiqueta de origen-.
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