Las compraventas de vivienda encadenan ocho meses de caída mientras el precio sube un 12,8%
Menos operaciones y precios más altos: la estadística de transmisiones de agosto confirma un mercado que se estrecha, con La Rioja liderando la caída de hipotecas (-27,7%) y Alicante en mínimos de casi tres años.
El mercado inmobiliario español lleva ocho meses mostrando el mismo desajuste: las compraventas de vivienda cayeron en agosto por octavo mes consecutivo, mientras el precio medio se anotó una subida del 12,8%, según los datos de transmisiones recogidos por Idealista. No es un mercado que se enfría: es un mercado que se estrecha.
La clave está en la financiación. La compraventa española se mueve con un porcentaje muy alto de operaciones apalancadas, y cualquier endurecimiento de las condiciones de concesión se traslada a las escrituras con dos o tres meses de retraso. El mapa autonómico lo ilustra: La Rioja registra la mayor caída del país en hipotecas, un 27,7%, y lidera también el descenso nacional de compraventas. Primero se cierra la financiación; después desaparece la operación.
El caso de Alicante ayuda a fijar el patrón: la compraventa se enfrió durante el verano y firmó su nivel más bajo en casi tres años, en una provincia donde la demanda extranjera había ejercido de colchón durante una década. Cuando el comprador internacional no basta, el problema ya no es de ciclo sino de acceso.
La otra mitad del relato es la oferta. La producción de vivienda nueva lleva años por debajo de la creación de hogares, y esa escasez estructural no se corrige en un trimestre. Con oferta rígida, el ajuste no llega por precio sino por cantidad: se venden menos casas, no más baratas. Y parte de la demanda expulsada de la compra presiona a su vez el alquiler.
Para el sector, el dato más relevante no es la caída de operaciones sino su composición: un mercado que expulsa demanda no premia con mejores precios, y las dos series -volumen y precio- pueden divergir durante meses. Las próximas citas son los datos de septiembre y octubre, la evolución del euríbor y, sobre todo, visados y suelo: si la obra nueva no despega, el cuello de botella seguirá intacto en 2027.
Por qué volumen y precio pueden divergir durante meses
El aparente contrasentido -caen las operaciones mientras suben los precios- tiene una explicación mecánica. Los datos de precios reflejan las operaciones que sí se cierran, y en un mercado estrecho esas operaciones se concentran en los segmentos con más liquidez: compradores sin hipoteca, demanda internacional y zonas prime. Cuando el comprador apalancado se retira, el precio medio no cae; simplemente cambia la composición de la muestra.
Este patrón ya se observó en ciclos anteriores: el volumen corrige primero y el precio lo hace después, solo si la oferta crece o la demanda sigue retirándose. Mientras la producción de obra nueva no cubra la creación de hogares, el ajuste se produce por cantidad. Es la misma lectura que ofrece la evolución del precio de la vivienda en el tercer trimestre, que roza máximos mientras las compraventas se moderan.
Los indicadores que conviene vigilar
Para anticipar el giro del mercado no basta con mirar el precio. Los indicadores adelantados son las escrituras mensuales, las hipotecas constituidas, el euríbor -que abarata la cuota pero sostiene la demanda- y, sobre todo, los visados de obra nueva, el único dato que anticipa oferta real. También la tensión del alquiler funciona como termómetro: la demanda expulsada de la compra presiona el mercado del alquiler, que ya muestra subidas persistentes.
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