Valdeluz renace veinte años después: Hercesa y Borma sacan a la venta 320 casas de las 3.300 previstas con 825 millones de inversión
Las tres primeras promociones de Nueva Valdeluz, en Yebes (Guadalajara), arrancan con pisos y unifamiliares desde 240.000 euros más IVA y obras previstas para el primer trimestre de 2027, sobre suelo ya urbanizado junto a la estación del AVE.
Pocos nombres resumen mejor la burbuja inmobiliaria española que Valdeluz. La urbanización nacida en 2004 junto a la estación del AVE de Guadalajara-Yebes, planeada para unos 30.000 habitantes en un municipio que apenas superaba el millar, se convirtió en icono del exceso: calles anchas, rotondas y solares vacíos. Veinte años después, el proyecto vuelve a mirar al futuro con cifras nuevas: Hercesa y Borma han iniciado la comercialización de las tres primeras promociones de Nueva Valdeluz, 320 viviendas de las 3.300 previstas, con una inversión global de 825 millones de euros.
Las primeras promociones combinan pisos y viviendas unifamiliares de dos, tres y cuatro dormitorios, con zonas comunes y precios desde 240.000 euros más IVA. Las obras podrían arrancar en el primer trimestre de 2027, una vez alcanzado el nivel de preventas previsto por la promotora, siguiendo el modelo de venta sobre plano habitual en el sector, con las garantías que la ley exige al comprador.
De símbolo de la crisis a barrio habitado
La historia de Valdeluz es conocida: primeros vecinos en 2006, estallido de la crisis, y la urbanización convertida en metáfora de la España del ladrillo, a la altura de Seseña. Reyal Urbis, la inmobiliaria impulsora, fue liquidada en 2017 con una deuda superior a los 3.500 millones de euros, y los bancos llegaron a controlar más de la mitad de los pisos.
La ubicación en Yebes añade un componente industrial que el proyecto original no tenía: el municipio se ha consolidado como uno de los polos logísticos e industriales más dinámicos de la A-2, lo que sostiene empleo y demanda residencial propios, más allá de los desplazamientos pendulares hacia Madrid. Esa base económica local es, junto al tren, la segunda pata sobre la que los promotores creen que esta vez los números sí aguantan.
Pero la fotografía actual es otra. Valdeluz supera los 5.600 residentes, con una edad media en torno a los 35 años y, según la promotora, una ocupación casi total del parque construido. La clave del relanzamiento es que Nueva Valdeluz se levanta sobre suelo ya urbanizado y en un entorno consolidado: colegios, instalaciones deportivas, comercios y transporte público ya funcionando.
La carta de la proximidad a Madrid
El proyecto llega en plena escalada de precios en Madrid y su corona metropolitana, y juega su baza territorial: unos 35 minutos en coche por la A-2 y la R-2, alrededor de 20 minutos en AVE hasta Atocha, Guadalajara a ocho minutos y Alcalá de Henares a quince. La estación de Guadalajara-Yebes, cuestionada durante años por su escasa afluencia, se convierte en pieza central del argumentario comercial.
La oferta se apoya en unos 340.000 metros cuadrados de zonas verdes urbanas, el Bosque de Valdenazar, un campo de golf y un lago. Los compradores podrán elegir acabados sin coste adicional a través de Hogariza, el sistema de personalización de Hercesa, y los registrados en el programa STAR podrán reservar antes de la venta al público general.
El anuncio se hizo el pasado 21 de octubre en un acto con más de 200 invitados, al que asistieron el presidente de las Cortes de Castilla-La Mancha, Pablo Bellido, y el alcalde de Yebes, Enrique Quintana, y que sirvió también para inaugurar la oficina comercial en el propio ámbito. El respaldo institucional subraya que esta vez el proyecto cuenta con el alineamiento que le faltó en su primera vida.
Un test para la demanda de la corona alejada
Los números de la caída explican el tamaño de la cicatriz. Un vecino pagó en 2010 unos 270.000 euros por una casa idéntica a otra que en pleno boom se había vendido por 470.000; los bancos llegaron a acumular más de la mitad del parque, y cuando The New York Times visitó la urbanización en 2019 se encontró un supermercado que nunca llegó a abrir cubierto de grafitis, una iglesia casi terminada rodeada por una valla y, junto al colegio, el esqueleto de un instituto sobre el que los padres habían colgado una pancarta preguntando cuándo llegaba. Por entonces, la urbanización ocupaba solo una cuarta parte del suelo previsto en 2004.
Que hoy los promotores hablen de 5.600 residentes y ocupación casi total del parque construido dice mucho de la absorción silenciosa que ha hecho el mercado: los precios asequibles de los años posteriores a la crisis atrajeron a compradores jóvenes -la edad media ronda los 35 años- que han ido dotando de vida cotidiana a un proyecto que nació como apuesta especulativa.
El CEO de Hercesa, Juan José Cercadillo, lo resume en una frase: Nueva Valdeluz apuesta por un modelo residencial que se adelantó a su tiempo y que hoy cobra más sentido que nunca, como alternativa diferencial ante la creciente demanda de vivienda cerca de la capital. El argumento es el mismo que en 2004 -Madrid cerca, precio menor-, pero con una diferencia estructural: los servicios ya están en pie.
El calendario comercial dibuja la prudencia aprendida. Preventa primero, inicio de obras solo cuando el nivel de ventas lo justifique, fases sucesivas hasta completar los 3.300 hogares. Nada de construir a la espera de que llegue el comprador: el esquema es el inverso al que quebró a Reyal Urbis, cuya deuda superó los 3.500 millones cuando fue liquidada en 2017.
Nueva Valdeluz será también un indicador de hasta dónde llega la demanda expulsada por los precios de la capital. Si la preventa responde, confirmará que la combinación de precio ajustado, AVE y entorno consolidado puede sostener promociones de gran escala en la segunda corona; si no, recordará por qué la primera versión del proyecto fracasó: la distancia solo la compensa el tren cuando el servicio y la ciudad funcionan.
Con esta primera fase, Hercesa y Borma abren una etapa que irá incorporando nuevas promociones, en altura y unifamiliares, hasta completar los 3.300 hogares previstos. Veinte años después, la lección de Valdeluz condiciona ahora su propio relanzamiento: esta vez, la ciudad ya existe antes de vender las casas, y los plazos y riesgos de las grandes promociones se gestionan sobre suelo urbanizado, no sobre una promesa.
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