Por qué una promoción de viviendas tarda años: la anatomía de los plazos del desarrollo residencial
Suelo, planeamiento, proyecto, licencia, financiación, obra y entrega: sumando las fases se entiende por qué la oferta no responde rápido ni con 21 medidas de por medio.
Cuando se habla de déficit de vivienda, la pregunta lógica es: ¿por qué no se construye más rápido? La respuesta está en la suma de fases. Comprar el suelo adecuado exige estudiar planeamiento y cargas. Si el suelo no es urbano, el desarrollo urbanístico -planeamiento, reparcelación, urbanización- añade años antes de que exista una parcela edificable.
Con suelo urbano, empieza el proyecto: anteproyecto, básico y de ejecución, visado colegial y licencia municipal, cuyo plazo es una de las quejas unánimes del sector. En paralelo se negocia la financiación, que exige licencia y preventa. Solo entonces empieza la obra: entre año y medio y dos años para un edificio residencial medio, más la puesta en marcha y la entrega.
La suma explica la inercia del mercado: aunque la demanda y el precio den señales de urgencia, la oferta responde con un desfase de años. Es el argumento detrás de las medidas de choque -avales a la industrializada, suelo de Casa 47, presión sobre las licencias- que el sector lleva meses reclamando.
Y es también el argumento de la construcción industrializada: fabricar mientras se cimienta comprime la única fase que el promotor controla de verdad.
El calendario real, fase a fase
La anatomía completa: meses de análisis y compra del suelo; si no es urbano, años de desarrollo urbanístico; entre seis y dieciocho meses de proyecto y licencia municipal -el plazo más contestado del sector, como recoge la guía de licencias de obra-; la negociación de la financiación en paralelo, condicionada a licencia y preventa; y entre año y medio y dos años y medio de obra para un residencial medio. La suma -tres a seis años desde el suelo a la entrega- es la respuesta estructural al déficit.
Dónde se puede comprimir y dónde no
No todas las fases admiten compresión. El planeamiento y la licencia dependen de la administración; la preventa, del mercado; la obra es la única fase que el promotor controla, y ahí es donde la construcción industrializada promete recortar hasta la mitad del calendario fabricando en paralelo a la cimentación. Las medidas públicas recientes -avales a la industrializada, suelo de Casa 47, presión sobre los plazos de licencia- atacan precisamente las fases que el privado no controla. Hasta que actúen, la inercia seguirá siendo la ley del mercado.
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