Los gastos de comprar una vivienda: impuestos, notaría, registro y todos los números reales de la operación
Comprar vivienda cuesta entre un 10 y un 14% más que el precio: ITP o IVA, notaría, registro, tasación y gestoría. El desglose completo para presupuestar la operación sin sorpresas.
El precio de la vivienda no es el precio de la vivienda: a la cifra del anuncio hay que sumar impuestos, notaría, registro, tasación y gestión -un sobrecoste que se mueve entre el diez y el catorce por ciento según la comunidad, el tipo de vivienda y la financiación-. Presupuestar solo el precio es el error de cálculo más común del comprador primerizo. Esta guía desglosa todos los gastos con su lógica y sus rangos.
Los impuestos: el capítulo más pesado
Los impuestos de la compra dependen del tipo de vivienda. Vivienda usada: el impuesto de transmisiones patrimoniales -ITP-, con tipos que fijan las comunidades autónomas y que se mueven en una horquilla amplia -del seis al diez por ciento en la mayoría de los territorios, con tipos reducidos para colectivos y supuestos protegidos: jóvenes, familias numerosas, discapacidad, VPO, zonas rurales-. Vivienda nueva comprada al promotor: IVA -tipo general del diez por ciento, con tipo reducido para vivienda protegida de régimen especial- más el impuesto de actos jurídicos documentados -AJD- sobre la escritura, con tipo autonómico.
La regla de oro fiscal es la consulta del tipo autonómico vigente: el ITP de la vivienda usada y los incentivos del IVA y AJD de la nueva son competencia de las comunidades -los tipos generales y las bonificaciones -primera vivienda joven, familia numerosa, colectivos protegidos- varían por territorio y por año: la cuenta se hace con la norma de la comunidad de la casa y del año de la firma-. Los tipos reducidos de los colectivos son el ahorro que se reclama: la bonificación no es automática -se acredita y se pide-.
La regla de oro de los impuestos: el tipo exacto se consulta en la normativa autonómica vigente el día de la escritura -las comunidades cambian tipos y bonificaciones con frecuencia- y las reducciones aplicables se reclaman: las bonificaciones de ITP y AJD para colectivos no se aplican de oficio -se solicitan en la liquidación con la documentación que las acredita-. Sobre la base imponible, otro matiz: la base no puede ser inferior al valor de referencia catastral del inmueble -el mínimo fiscal que el sistema asigna a cada finca- aunque el precio escriturado sea menor.
Notaría, registro, tasación y gestión: los gastos fijos
Los gastos profesionales de la operación son menores que los impuestos pero suman. La notaría: los aranceles notariales están regulados y dependen del precio y la complejidad de la escritura -la compraventa y, en su caso, la hipoteca, que es escritura aparte-. El registro: la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, también arancelada por valor. La gestoría: el servicio opcional pero habitual que tramita impuestos e inscripción. Y la tasación: obligatoria si hay hipoteca -la paga el comprador y la realiza una sociedad de tasación homologada- con coste según el valor y la tipología del inmueble.
El vendedor también paga y la negociación lo sabe: la plusvalía municipal -con su cálculo por el método que mejor le trate-, el IRPF de la ganancia patrimonial, y -según lo pactado- la cancelación registral de su hipoteca y la comisión inmobiliaria. El vendedor informado calcula su neto antes de fijar el precio -el precio de venta menos sus gastos es lo que cobra: y la diferencia es con frecuencia de las que cambian la decisión de vender o esperar-.
Del lado del vendedor, la operación también tiene sus costes -la plusvalía municipal y la cancelación registral de su hipoteca, si la hay- y el reparto legal de los gastos de la escritura asigna la matriz al vendedor y las copias al comprador, con la práctica del sector ya asentada tras la ley hipotecaria: los gastos de la hipoteca se reparten entre banco y cliente según la norma -el banco asume gestoría, registro y AJD de la hipoteca; el cliente, la tasación y las copias que solicite-.
El presupuesto total: la cuenta que hay que hacer
La cuenta honesta del comprador suma cinco capítulos: el precio de la vivienda; los impuestos -ITP usada o IVA más AJD nueva-; los gastos notariales y registrales de la compraventa; la tasación si hay hipoteca; y la provisión para los pequeños gastos -copias, certificados, gestoría, cambio de suministros y mudanza-. El ahorro necesario si hay financiación: la entrada -la parte del precio que el banco no cubre, habitualmente el veinte por ciento- más los gastos: el comprador con hipoteca necesita disponer de en torno al treinta por ciento del precio en efectivo.
La cuenta total honesta es la del diez-doce por ciento de referencia: precio, más impuestos -el capítulo gordo-, más notaría y registro -aranceles regulados y previsibles-, más tasación y gestión si hay hipoteca, más la primera puesta a punto de la casa -la pintura y la cerradura nueva que no salen en ninguna simulación y siempre llegan-. El comprador que presupuesta solo el precio se queda corto en la semana de la firma: el colchón del diez por ciento es la diferencia entre la compra holgada y el susto -y la simulación completa con cifras reales es gratis-.
Tres gestos ordenan la operación financiera: la simulación completa antes de las arras -los simuladores de las comunidades y las gestorías dan la cifra exacta de impuestos y aranceles para cada caso-; la reclamación de las bonificaciones aplicables -ITP reducido por edad o familia, AJD bonificado, tipos especiales de la vivienda protegida-; y el colchón para lo imprevisto -las obras de puesta a punto, los derrames descubiertos, el mobiliario básico: la operación no termina en la notaría-.
La conclusión: comprar vivienda cuesta el precio más un diez a catorce por ciento de gastos -ITP o IVA y AJD según el tipo, notaría, registro, tasación y gestión-, con tipos autonómicos que se consultan el día de la firma y bonificaciones que se reclaman. El comprador preparado hace la simulación completa antes de firmar las arras y guarda el colchón para después de las llaves: en la compra de una casa, la cifra del anuncio es solo el principio de la cuenta.
La conclusión del precio real: comprar vivienda cuesta el precio más un diez por ciento largo de gastos -y saberlo desde el principio no desanima: ordena-. La operación bien presupuestada es la que no tiene sorpresas en el notario -y la primera herramienta de la compra no es el portal inmobiliario: es la hoja de cálculo con todos los capítulos, de la señal a la plusvalía -la casa se enamora con el corazón y se compra con la cuenta-.
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