La banca quiere acelerar el crédito a la construcción, pero la escasez de proyectos viables lo ralentiza
Las grandes entidades solo aumentan la concesión un 2,65% hasta junio, unos 330 millones. Asprima: «El crédito no puede crecer al ritmo necesario si no hay promociones viables».
La banca española quiere financiar más construcción de vivienda, pero se encuentra con un problema inesperado: no hay suficientes proyectos viables que financiar. Las grandes entidades solo aumentaron la concesión de crédito a la construcción residencial un 2,65% hasta junio, unos 330 millones de euros, y también se ralentiza el aumento del crédito total que recoge el Banco de España.
La paradoja la resume Asprima, la asociación de promotores de Madrid: «El crédito no puede crecer al ritmo necesario si no hay promociones viables». El freno no está en la liquidez sino en el suelo, las licencias y los costes de construcción, que invabilizan promociones sobre el papel incluso con demanda solvente esperando.
Para el promotor medio, la consecuencia es una competencia feroz por los pocos suelos con planeamiento listo, que encarece el suelo y presiona los márgenes. Para estudios e ingenierías, se traduce en encargos de viabilidad y reoptimización de proyectos: hacer que los números cuadren es hoy parte del proyecto.
El dato encaja con la advertencia del Banco de España sobre la caída de la inversión residencial y con la batería de medidas públicas para movilizar suelo (Casa 47) y reducir riesgo (avales a la industrializada). La financiación deja de ser el problema; la producción pasa a serlo.
Por qué sobra liquidez y faltan promociones
El crédito promotor funciona por análisis de riesgo proyecto a proyecto: el banco presta contra la viabilidad de la promoción -suelo finalista, licencia en plazo, preventa suficiente y coste de ejecución cerrado-. Cuando el suelo escasea y los costes de construcción se mueven, la promoción que antes cuadraba deja de hacerlo, y el banco no puede compensarlo con más apetito de riesgo sin asumir pérdidas futuras. De ahí la paradoja: dinero disponible y pocos expedientes que superan el filtro.
La preventa es además un requisito estructural del crédito promotor: las entidades suelen exigir un porcentaje de ventas firmadas antes de liberar la financiación de obra. En un mercado con precios al límite del esfuerzo comprador, ese requisito encarece y retrasa aún más el arranque de las promociones.
Qué pueden hacer los equipos técnicos
Si la viabilidad es el freno, el trabajo técnico se convierte en palanca financiera. Los encargos de reoptimización -rediseñar el producto para ajustar coste y precio, revisar la eficiencia de la planta, replantear el método constructivo- son hoy parte sustancial de la actividad de estudios e ingenierías. La construcción industrializada y el control riguroso del presupuesto dejan de ser opciones estéticas para ser condiciones de financiación. Es la lectura práctica de la advertencia del Banco de España sobre la inversión en vivienda: la producción, no el crédito, es ahora la variable crítica.
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