Sopela, Urduliz y Bergara serán zonas tensionadas desde este miércoles: el BOE publica la declaración que activa el control del alquiler
El Boletín Oficial del Estado publica hoy la resolución que recoge la declaración de los tres municipios vascos, con efectos desde mañana. Los nuevos contratos quedan limitados a la renta anterior actualizada o, si la vivienda llevaba cinco años sin alquilarse, al techo del índice SERPAVI.
Tres municipios del País Vasco se incorporan al mapa del control del alquiler. El Boletín Oficial del Estado publica este martes 3 de noviembre la declaración de Sopela, Urduliz y Bergara como zonas de mercado residencial tensionado, una figura creada por la Ley por el derecho a la vivienda que permite a las administraciones limitar el precio de los nuevos contratos de arrendamiento.
La resolución, dictada el 29 de octubre por la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana y publicada hoy en el BOE núm. 273, surtirá efectos desde mañana miércoles 4 de noviembre. Sopela y Urduliz habían sido declaradas por el departamento vasco de Vivienda el pasado 27 de julio y Bergara el 11 de septiembre; la publicación de hoy en el boletín estatal completa el procedimiento y pone en marcha el régimen tensionado, con una vigencia inicial de tres años.
Qué cambia para inquilinos y propietarios desde mañana
El procedimiento que culmina hoy en el BOE empezó meses atrás en Vitoria. Fue el departamento de Vivienda del Gobierno vasco quien declaró tensionados los tres mercados -Sopela y Urduliz el 27 de julio, Bergara el 11 de septiembre- tras acreditar el esfuerzo excesivo que el alquiler supone para los hogares de esos municipios. La Secretaría de Estado recoge esas declaraciones, aprobadas dentro del tercer trimestre, en la resolución publicada hoy, al amparo de las facultades que la Ley por el derecho a la vivienda otorga al Ministerio.
La consecuencia inmediata depende del historial de cada vivienda. Si la vivienda ha estado sujeta a un contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, la renta del nuevo contrato no podrá superar, una vez actualizada, la última renta del anterior. Solo en los supuestos tasados por la ley -rehabilitación o mejora reciente, nuevas prestaciones- el arrendador podrá aplicar incrementos acotados sobre esa referencia.
Si la vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años no existe referencia anterior: en ese supuesto, la renta inicial no podrá superar el límite máximo del precio que fije el Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler según la zona y las características del inmueble. Es una limitación que las tres declaraciones vascas aplican a todos los arrendadores, como recoge la resolución publicada hoy. Y para los grandes tenedores -definidos en estas zonas como quienes posean cinco o más inmuebles residenciales en el municipio- el techo del índice opera en todo caso, haya o no contrato anterior.
El objetivo declarado del Ministerio de Vivienda es contener la escalada de precios en mercados donde el alquiler crece por encima de la capacidad de los hogares, un problema especialmente visible en el litoral vasco, donde la presión turística y laboral convive con un parque de alquiler escaso.
La otra cara de la declaración: la obligación de aumentar la oferta
La declaración de zona tensionada no es solo un techo de precios. La norma obliga a las administraciones públicas implicadas a poner en marcha un plan de medidas urgentes para incrementar la oferta de vivienda en alquiler, de modo que en el plazo de tres años la situación del mercado se haya revertido o, al menos, corregido de forma sustancial.
Ese plan puede incluir la movilización de vivienda pública, incentivos para que propietarios privados saquen pisos vacíos al mercado, bonificaciones fiscales a los arrendadores que rebajen la renta y agilización de la promoción de obra nueva protegida. Es la parte del mecanismo que el sector lleva tiempo reclamando: sin oferta nueva, advierten los promotores, el control de precios por sí solo no resuelve el desequilibrio.
Un mapa que sigue creciendo
Con la incorporación de estos tres municipios, el País Vasco consolida su posición como una de las comunidades que más ha utilizado la figura de la zona tensionada, junto a Cataluña, que fue la primera en activarla. El procedimiento exige que sea la comunidad autónoma quien lo solicite, con un informe que acredite que el precio medio del alquiler supera determinados umbrales de esfuerzo para los hogares.
Para los profesionales del sector -administradores de fincas, inmobiliarias, asesores- la publicación de hoy exige revisar de inmediato los contratos en curso de negociación en los tres municipios: todo lo que se firme a partir del 4 de noviembre queda sometido al nuevo régimen. Los contratos vigentes mantienen sus condiciones hasta su vencimiento, momento en el que la prórroga o el nuevo arrendamiento deberán ajustarse ya a las reglas tensionadas.
El mecanismo del SERPAVI conviene entenderlo bien porque es el eje operativo del sistema. El índice se calcula a partir de las rentas reales declaradas y fija una horquilla de referencia para cada vivienda según su zona y sus características. En las zonas tensionadas, ese índice deja de ser un dato informativo: es el techo legal de los grandes tenedores en todo nuevo contrato y el de cualquier arrendador cuando la vivienda no haya estado alquilada en los últimos cinco años.
Hay excepciones relevantes que los profesionales deben tener presentes. Las viviendas que salen por primera vez al mercado tras una rehabilitación profunda o que incorporan prestaciones nuevas pueden fijar una renta inicial distinta, dentro de los márgenes que la ley permite. También se contemplan actualizaciones por mejoras de eficiencia energética o accesibilidad, un guiño de la norma para no frenar la inversión en el parque existente. Y quedan al margen del régimen los arrendamientos de temporada y los de uso distinto del de vivienda, que se rigen por lo pactado entre las partes.
Para los inquilinos, la declaración introduce una garantía concreta: el nuevo contrato debe hacer constar la última renta del contrato anterior cuando la vivienda haya estado alquilada en los últimos cinco años, de modo que pueda comprobarse que se respeta el límite legal. Los contratos en vigor, en cambio, no se ven alterados hasta su vencimiento, lo que evita efectos retroactivos sobre las relaciones ya consolidadas.
En el caso vasco, la llegada de la declaración a Sopela y Urduliz -dos municipios del entorno metropolitano de Bilbao con fuerte presión residencial y turística- y a Bergara, en el interior de Gipuzkoa, muestra que la figura ya no se limita a las grandes capitales. Los mercados tensionados de tamaño medio son el nuevo frente de la política de alquiler.
La llegada del régimen a nuevos municipios confirma que el control del alquiler se ha convertido en una herramienta estable de la política de vivienda en España, tres años después de la aprobación de la ley. Su eficacia real dependerá, como reconocen incluso los responsables que la aplican, de que al techo de precios le acompañe ese plan de oferta que la propia norma exige y que los municipios afectados tendrán ahora que ejecutar.
Mientras tanto, la atención del sector se desplaza a los próximos candidatos: varias comunidades tienen en tramitación informes para declarar nuevos mercados tensionados, en un contexto en el que el precio del alquiler sigue marcando máximos en las grandes áreas urbanas y en las zonas costeras.
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