Suelo urbano, urbanizable y rústico: la cédula de identidad de cualquier promoción
Qué significa cada calificación urbanística, qué se puede construir en cada una y por qué el suelo urbano listo para edificar es el bien más escaso de España.
En el urbanismo español, el suelo se clasifica en tres grandes categorías: urbano, urbanizable y rústico (o no urbanizable). El suelo urbano está consolidado o tiene los servicios y el planeamiento listos para edificar. El urbanizable es suelo destinado a crecimiento que necesita un desarrollo: planeamiento de detalle, reparcelación y urbanización, un proceso de años. El rústico está, salvo usos tasados, protegido frente a la edificación residencial.
La escasez de suelo urbano listo para edificar es el principal cuello de botella de la vivienda en España: el Banco de España, las promotoras y el propio Gobierno -con Casa 47 movilizando suelo público- coinciden en el diagnóstico. La banca, además, solo financia con criterio el suelo urbano con proyecto.
Para valorar un suelo, la documentación es la cédula o informe urbanístico municipal, el planeamiento vigente y las cargas de urbanización pendientes. La edificabilidad, los usos permitidos y las cesiones definen cuánto producto cabe y, por tanto, cuánto vale.
La tendencia política apunta a acelerar la transformación del suelo: planes de vivienda, movilización de suelo público y presión sobre los plazos de planeamiento. Hasta que llegue, el suelo urbano en las grandes ciudades seguirá siendo el activo más disputado del sector.
Por qué el suelo listo es el activo escaso
El cuello de botella no es el suelo en abstracto sino el suelo urbano con planeamiento vigente y servicios: el que puede convertirse en promoción sin años de desarrollo previo. La transformación del urbanizable exige planeamiento, cesiones, urbanización y consensos políticos que se miden en lustros. De ahí el consenso del diagnóstico -Banco de España, promotoras, Gobierno- y las respuestas en marcha: la movilización de suelo público con Casa 47 y la presión sobre los plazos de licencia que recoge el Plan Estatal de Vivienda.
Cómo se valora un suelo: la cuenta residual
La valoración de un suelo es una cuenta residual: valor de venta del producto que cabe -según edificabilidad y usos- menos costes de construcción, financieros, de urbanización y margen del promotor. Por eso la edificabilidad y los usos del planeamiento definen el precio del suelo, y por eso las cesiones y cargas de urbanización pendientes se descuentan una a una. La cédula o informe urbanístico municipal es el documento de partida: sin él, cualquier precio es una apuesta.
Licencia.ai Entrar en Licencia.ai
