Proyecto básico, proyecto de ejecución y visado colegial: cómo se estructura el encargo de arquitectura
Qué contiene cada fase del proyecto según la LOE, cuándo es obligatorio el visado colegial y qué responsabilidades asume cada agente de la edificación.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), aprobada en 1999, regula el proceso de edificación en España y define a los agentes que intervienen en el proceso: los cinco de la obra (promotor, proyectista, constructor, director de obra y director de la ejecución material, formando estos dos últimos la dirección facultativa), además de las entidades y laboratorios de control de calidad, los suministradores y los propietarios y usuarios. El proyecto de edificación es su documento central y suele dividirse en dos fases.
El proyecto básico define las características generales de la obra: emplazamiento, volumen, usos, cumplimiento urbanístico y de las exigencias esenciales. Es el documento que suele presentarse para solicitar la licencia. El proyecto de ejecución desarrolla todas sus determinaciones con precisión suficiente para construir: mediciones, presupuesto, pliego de condiciones, plan de seguridad y salud, especificaciones.
El visado colegial es la revisión que los Colegios de Arquitectos -o de Arquitectos Técnicos, según el ámbito- hacen del proyecto antes de la licencia. Cuando es preceptivo, sin visado no hay licencia. Además, los visados alimentan las estadísticas de actividad que el CSCAE publica y que sirven de termómetro adelantado del sector.
La LOE también fija las garantías: un año por acabados, tres por habitabilidad y diez por daños estructurales, con el seguro decenal obligatorio para la vivienda. Y atribuye competencias: el arquitecto para el proyecto de edificación en general; arquitectos técnicos e ingenieros de la edificación para la dirección de ejecución material y proyectos en su ámbito.
Entender esta estructura es imprescindible para quien encarga -y para quien firma-: de la fase y del visado dependen honorarios, plazos y responsabilidades durante décadas.
Las dos fases del proyecto en la práctica
En la práctica profesional, la frontera entre básico y ejecución es flexible. Hay ayuntamientos que exigen ya en la licencia determinaciones propias de la ejecución, y proyectos que se redactan en un único documento cuando la obra es de entidad menor. Lo que no cambia es la lógica: el básico fija el compromiso urbanístico y de exigencias esenciales; la ejecución convierte ese compromiso en instrucciones de construcción. Modificar lo decidido en el básico durante la ejecución obliga a tramitar modificados y puede requerir nueva licencia.
Visado y estadística: el termómetro del sector
El visado colegial tiene una doble naturaleza. Para el proyecto es un control técnico-administrativo previo a la licencia; para el sector, la fuente de las estadísticas de edificación que publica el CSCAE y que anticipan la actividad futura -los casi 21 millones de metros cuadrados visados en el primer semestre de 2026 son su mejor ejemplo, como recoge la noticia sobre el crecimiento de la edificación-. Conocer la estructura de agentes y garantías de la LOE -un año, tres años, diez años- es además imprescindible para entender responsabilidades que se extienden una década después de la entrega, como desarrolla la guía sobre agentes de la edificación.
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